Błędy prawne w wycenie – cicha bomba z opóźnionym zapłonem
Każdy rzeczoznawca majątkowy wie, że drobna pomyłka w analizie prawnej może wywołać efekt domina. Nie chodzi tu tylko o formalne niedociągnięcia, ale o fundamentalne błędy, które podważają samą podstawę wyceny. W praktyce zdarza się, że klient lub strona postępowania sądowego kwestionują wartość nieruchomości nie z powodu rachunków czy zastosowanej metodologii, ale właśnie błędnej interpretacji tytułu prawnego. W takich sytuacjach ekspert staje przed dylematem – czy to wina jego niedostatecznej wiedzy prawnej, czy może zbytniego polegania na opiniach zewnętrznego prawnika?
Przykład? Wycena działki z ograniczonym prawem zabudowy, gdzie rzeczoznawca nie zauważył klauzuli o wygaśnięciu prawa po 30 latach. Albo nieruchomość obciążona służebnością, której zakres okazał się szerszy niż wskazano w dokumentach. Takie przypadki nie są wcale rzadkością – według danych Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, około 17% sporów dotyczących wycen ma źródło właśnie w błędach prawnych.
Koszty zawodowej nieuwagi
Konsekwencje błędnej analizy prawnej mogą być nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do pozornie niewinnej pomyłki. Gdy wycena trafia do sądu jako dowód w sprawie, a okazuje się, że opiera się na błędnych założeniach prawnych, konsekwencje mogą być trójstopniowe. Po pierwsze – utrata reputacji. Po drugie – odpowiedzialność zawodowa przed samorządem rzeczoznawców. Po trzecie – i chyba najboleśniejsze – roszczenia odszkodowawcze ze strony klienta, które w skrajnych przypadkach sięgają setek tysięcy złotych.
Co ciekawe, w orzecznictwie sądowym wyraźnie widać trend zaostrzania odpowiedzialności rzeczoznawców. Jeszcze kilka lat temu sądy częściej przyjmowały argumentację, że ekspert nie musi być prawnikiem. Dzisiaj oczekuje się, że specjalista od wycen będzie na tyle kompetentny w zakresie podstaw prawa, by wychwycić ewidentne nieprawidłowości. Niedawna sprawa z Sądu Okręgowego w Poznaniu (sygn. akt I C 582/22) pokazuje, że nawet jeśli rzeczoznawca zlecił opinię prawnikowi, to i tak odpowiada za ostateczny kształt wyceny.
Gdzie kończy się kompetencja rzeczoznawcy, a zaczyna prawnika?
W środowisku ekspertów od wycen trwa cicha dyskusja – jak głęboko należy ingerować w analizę prawną, skoro to nie nasza specjalizacja? Większość starszych stażem rzeczoznawców woli skupić się na matematycznej stronie wyceny, pozostawiając kwestie prawne adwokatom. Młodsi specjaliści, szczególnie ci z dodatkowymi studiami podyplomowymi z prawa nieruchomości, częściej próbują samodzielnie weryfikować dokumenty. Prawda jak zwykle leży pośrodku.
Kluczowe jest rozróżnienie między podstawową weryfikacją tytułu prawnego (co leży w obowiązkach rzeczoznawcy) a dogłębną analizą skomplikowanych stosunków prawnych (co wymaga już specjalisty). Problem w tym, że granica bywa płynna. W praktyce warto przynajmniej sprawdzić czy: akt notarialny istnieje, czy opis nieruchomości zgadza się ze stanem faktycznym, czy nie ma widocznych obciążeń czy ograniczeń. Resztę lepiej zostawić prawnikowi – ale z wyraźnym zaznaczeniem w raporcie, że część prawna opiera się na zewnętrznej opinii.
Jak zabezpieczyć się przed konsekwencjami?
Najważniejsza jest świadomość ryzyka. Wiele kancelarii wycenowych wprowadza już standardy wewnętrzne nakazujące podwójną weryfikację dokumentów prawnych. Niektóre idą o krok dalej i wymagają od klientów przedłożenia aktualnego wypisu z KW przed rozpoczęciem prac. To dobra praktyka, choć nie zawsze możliwa do stosowania w terminowych wycenach na potrzeby sądów.
Warto też rozważyć specjalne klauzule w umowach z klientami, jasno określające zakres odpowiedzialności za analizę prawną. Nie zwolnią one rzeczoznawcy z obowiązku należytej staranności, ale mogą ograniczyć roszczenia w przypadku błędów prawnych wychwyconych dopiero w późniejszym stadium. W końcu nikt nie jest wszechwiedzący – nawet ekspert z trzydziestoletnim doświadczeniem może przeoczyć niuans prawny, który zmienia wartość nieruchomości o połowę.
Ostatecznie, w zawodzie rzeczoznawcy warto kierować się zasadą ograniczonego zaufania – zarówno do przedstawianych dokumentów, jak i do własnej wiedzy prawnej. Kiedy pojawiają się wątpliwości, lepiej wydać więcej na dodatkową konsultację z prawnikiem niż później tłumaczyć się przed sądem dyscyplinarnym. W końcu wiarygodność eksperta to nie tylko precyzyjne obliczenia, ale też umiejętność rozpoznania kiedy trzeba powiedzieć: tego nie wiem, potrzebuję pomocy specjalisty.
