Due diligence nieruchomości obszarem działalności rzeczoznawców majątkowych

W przeważającej części przypadków transakcje na rynku nieruchomości dotyczą obiektów o znacznej wartości, zwłaszcza w porównaniu do innych dóbr będących przedmiotem obrotu.

W przeważającej części przypadków transakcje na rynku nieruchomości dotyczą obiektów o znacznej wartości, zwłaszcza w porównaniu do innych dóbr będących przedmiotem obrotu. Nawet w przypadku transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, które nominalnie przedstawiają z reguły mniejsze wartości, mamy do czynienia z bardzo ważnymi decyzjami stron transakcji, ponieważ niejednokrotnie inwestowany jest dorobek całej rodziny. Każda sprzedaż obarczona jest większym lub mniejszym ryzykiem dotyczącym jakości, stanu technicznego i stanu prawnego przedmiotu sprzedaży. Jednak im wyższa jest wartość nieruchomości, tym większe ryzyko dla inwestora. Dlatego też zwłaszcza w dużych transakcjach konieczne jest przeprowadzanie procesu badania i weryfikacji między innymi stanu prawnego, technicznego oraz finansowego, zwanego due diligence.

Na łamach prasy bardzo często pojawiają się informacje o błędnych decyzjach inwestycyjnych osób nieprofesjonalnie przygotowanych do oceny walorów nieruchomości. Osoby fizyczne wydatkując kilka lub kilkanaście tysięcy złotych na zakup samochodu z tzw. drugiej ręki udają się do stacji obsługi celem dokonania oceny przedmiotu transakcji przez osoby do tego profesjonalnie przygotowane. Natomiast gdy w grę wchodzą kwoty rzędu kilkuset tysięcy złotych związane z transakcjami na rynku nieruchomości, to wówczas te same osoby podejmują próby samodzielnej oceny przedmiotu transakcji. Często więc te decyzje nie są oparte na rzetelnych podstawach.

Due diligence jest procesem badania nieruchomości poprzedzającym transakcję, który dostarczać może potencjalnemu kupującemu wyników niezależnej ekspertyzy i analizy ryzyk, a także umożliwia oszacowanie potencjału danej inwestycji. „Przedinwestycyjne" badanie nieruchomości pozwala na zapewnienie szczegółowych informacji umożliwiających uniknięcie ryzyk, które mogą negatywnie wpływać na transakcję. Ponadto rzetelna „przedinwestycyjna" ocena minimalizuje ryzyko związane z wydarzeniami „potransakcyjnymi".

Opracowanie due diligence jest również przydatnym narzędziem dla sprzedającego. Wówczas celem takiej analizy może być wskazanie sprzedającemu ewentualnych problemów związanych z przedmiotem transakcji, jakie może poruszyć przyszły kupujący. Sprzedający przygotowujący się do zbycia nieruchomości zyskuje tym samym czas na ich optymalne rozwiązanie. Wcześniej dostarczona sprzedającemu wiedza może nie tylko przyśpieszyć i ułatwić proces sprzedaży, ale również istotnie zwiększyć przychód z transakcji.

Ekspertyzy typu due diligence mogą mieć charakter kompleksowy lub też odnosić się do jednego lub kilku określonych w zamówieniu obszarów analizy. Najczęściej spotykane opracowania due diligence mają charakter analizy sfery prawnej w tym obejmującej aspekt podatkowy, finansowej w której również istotne znaczenie może być uwzględnienie uwarunkowań podatkowych, technicznej, a także środowiskowej z uwzględnieniem kwestii związanych z ochroną środowiska. Całościowe badanie due diligence nieruchomości pozwala więc na kompleksową ocenę stanu obecnego, ale także perspektyw rozwoju danej nieruchomości.

Wydaje się, że osoba posiadająca uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, czyli posiadająca tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego jest predysponowana do sporządzania opracowań tego typu. Oczywistym jest, że zwłaszcza w przypadku nieruchomości o skomplikowanym stanie prawnym i / lub techniczno – użytkowym opracowanie takie powinno zostać sporządzone przez zespół specjalistów z różnych dziedzin. Również ustawodawca przewidział udział rzeczoznawców majątkowych w innych czynnościach poza sporządzaniem opinii o wartości nieruchomości. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 174 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 z późn.zm.) rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące między innymi rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku oraz efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem interdyscyplinarnym wymagającym bardzo szerokiej wiedzy z różnych dziedzin (m.in. ekonomia, finanse, rachunkowość, prawo, budownictwo, kosztorysowanie, matematyka, statystyka, ekonometria, gospodarka przestrzenna, rolnictwo, leśnictwo, gospodarka wodna). Dlatego też wiedzę i doświadczenie wynikające z wykonywania tego zawodu można i należy wykorzystywać do sporządzania opinii o charakterze due diligence.

Istotne znaczenie przy powierzaniu tego typu czynności rzeczoznawcom majątkowym mogą mieć zapisy art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z których wynika, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim.

Środowisko specjalistów w zakresie obsługi rynku nieruchomości powinno w sposób bardziej aktywny promować tą formę doradztwa, tak pomocną w profesjonalnym przygotowaniu transakcji, których przedmiotem są nieruchomości.

Krzysztof Gabrel
Wiceprezydent PFSRM

źródło: https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/166-due-diligence-nieruchomosci-obszarem-dzialalnosci-rzeczoznawcow-majatkowych (19.10.2021)