Jak wycenia się nieruchomość?

Często kupujący i sprzedający nieruchomość pytają o jej wartość. Wartość nieruchomości często mylona jest z ceną nieruchomości. W tym artykule nakreślimy jak Rzeczoznawca Majątkowy określa wartość nieruchomości. W wyniku wyceny Rzeczoznawca może określić:

• wartość rynkową
• wartość odtworzeniową
• wartość katastralną

Sposób określenia wartości nieruchomości obejmuje głównie wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wyceny dokonuje Rzeczoznawca Majątkowy mając na uwadze w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję określoną w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Wycena nieruchomości polega na określeniu wartości rynkowej, odtworzeniowej bądź katastralnej. Ta ostatnia wartość będzie ustalana po wprowadzeniu tzw. podatku katastralnego, którego wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu a wartość odtworzeniową – dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są i nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość katastralna nie jest ustalana – obecnie wysokość podatku uzależniona jest od powierzchni nieruchomości.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości należy zastosować podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

W podejściu porównawczym należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej a także cechy tych nieruchomości mające wpływ na wysokość ich cen. Stosuje się jedną z trzech metod:

• porównywania parami
• korygowania ceny średniej
• analizy statystycznej rynku

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych mogą być tylko informacje o transakcjach w których ceny kupna – sprzedaży nie odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku. Źródłem informacji o cenach mogą być również ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu pod warunkiem, że nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

W podejściu dochodowym zakłada się, że nieruchomość przyniesie właścicielowi dochód w przypadku jej wynajęcia. Należy więc znać stawki czynszu lub inne dochody z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Stosuje się jedna z dwóch metod:

• inwestycyjną
• zysków

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu:

• techniki kapitalizacji prostej, gdzie wartość określa się jako iloczyn stałego dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji
• techniki dyskontowania strumieni dochodów gdzie wartość stanowi sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o tzw. wartość rezydualną tj. wartość po upływie ostatniego roku prognozy. Dyskontowanie to procedura sprowadzania strumieni dochodów osiąganych w późniejszych okresach na okresy wcześniejsze, pozwala obliczyć bieżącą wartość przyszłych nakładów i dochodów.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztowi jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej stosuje się podejście kosztowe za pomocą jednej z dwóch metod:

• kosztów odtworzenia,
• kosztów zastąpienia,

z uwzględnieniem:

• techniki szczegółowej (iloczyn niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót)
• techniki elementów scalonych (iloczyn scalonych elementów robót budowlanych
• i cen scalonych elementów tych robót)
• techniki wskaźnikowej (iloczyn ceny wskaźnikowej i liczby jednostek odniesienia dla których ta cena została podana).

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zawierać takie informacje jak: określenie nieruchomości i zakres wyceny, cel wyceny, źródła danych o nieruchomości, opis stanu wycenianej nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego, rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np.: dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość np. uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu jednego roku od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podstawa prawna wyceny nieruchomości:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.)
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych stanowiące normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie